Các thủ tục mua bán chuyển nhượng nhà đất mới nhất 2020

Khi áp dụng mua bán chuyển nhượng nhà đất chúng ta cần nghiên cứu kỹ rõ những thủ tục để tránh những rủi ro có thể xảy ra. Tùy vào từng loại hình bất động sản mà có những thủ tục áp dụng khác nhau. Sau đây là những hỗ trợ chi tiết về thủ tục mua bán nhà đất khi có sổ đỏ, sổ hồng và chưa tồn tại sổ đỏ của loại hình bất động sản hình thành trong tương lai. Hãy cùng duanbinhduonggrandview.com tìm hiểu trong bài dưới viết dưới đây

Sổ đỏ và Sổ hồng là gì?

Sổ đỏ và Sổ hồng thực tại là từ mà người dân thường dùng để gọi “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất” và “Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất ở” dựa theo màu sắc của Giấy chứng nhận. Pháp luật đất đai từ trước tới lúc này không quy định về Sổ đỏ hay sổ hồng.

Đến ngày 19/10/2009 Chính phủ ban hành Nghị định 88/2009/NĐ-CP. Theo nghị định này, từ ngày 10/12/2009 Bộ Tài nguyên và Môi trường ban hành mẫu “Giấy chứng nhận mới” áp dụng chung trên phạm vi cả nước với tên gọi “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất”

Giấy chứng nhận mới được định nghĩa như sau:

– Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất (theo khoản 16 Điều 3 Luật Đất đai năm 2013).

Trường hợp: Thủ tục mua bán nhà đất có sổ đỏ, sổ hồng

1. Các bước thực hiện mua bán nhà đất có sổ đỏ, sổ hồng

▶️ Bước 1: Đặt cọc tài sản mua bán

Quá trình đặt cọc mua nhà có thể thực hiện ở phòng công chứng hoặc có người thứ 3 đứng ra làm chứng. Thường thì sẽ do 1 người thứ 3 đứng ra làm chứng, người này không tưởng quan hệ với cả hai bên mua và bán. Những thông tin căn bản khi áp dụng quy trình đặt cọc cần chuẩn bị:

– Thông tin người bán: Họ tên; ngày/tháng/năm sinh, chuẩn bị chứng minh nhân dân gốc, giấy chứng nhận độc thân hoặc kết hôn có giấy đăng ký kết hôn (giấy chứng nhận ly hôn nếu đã ly hôn). Nếu tài sản bán có người đồng sở hữu thì cung cấp thông tin người đồng sở hữu đó. Chuẩn bị sổ đỏ và giấy tờ liên quan như giấy chứng nhận thực trạng bất động sản hay trích lục…

– Thông tin người mua: Họ tên; ngày/tháng/năm sinh; chứng minh thư nhân dân; địa chỉ hộ khẩu thường trú.

– Chuẩn bị hợp đồng đặt cọc nêu rõ giá trị tài sản mua bán, số tiền đặt cọc, thời gian ký hợp đồng mua bán và hình thức thanh toán, thỏa thuận bên chịu thuế…

▶️ Bước 2: Công chứng hợp đồng mua bán nhà đất

Sau thủ tục đặt cọc, việc tiếp cần thực hiện là ký hợp đồng mua bán nhà đất tại văn phòng công chứng theo thời gian đã thỏa thuận trong hợp đồng cọc. Nên chuẩn bị sẵn những thủ tục, giấy tờ cần thiết sau:

– Người bán cần chuẩn bị: Chứng minh nhân dân hoặc thẻ căn cước công, sổ hộ khẩu, giấy đăng ký kết hôn (nếu trường hợp sở hữu của vợ chồng), giấy chứng nhận độc thân nếu chưa kết hôn.

– Người mua cần chuẩn bị: CMND hoặc thẻ căn cước công, sổ hộ khẩu

Sau khi hoàn tất thủ tục mua bán nhà đất có sổ đỏ tại văn phòng công chứng. Bên mua thanh toán toàn bộ số tiền còn lại cho bên bán. Lúc bấy giờ bên bán sẽ bàn giao toàn bộ giấy tờ pháp lý có liên quan tới nhà đất cho bên mua.

▶️ Bước 3: Sang tên sổ đỏ và nộp thuế theo quy định

Thủ tục hoàn tất, người mua sẽ mang hồ sơ lên phòng địa chính nơi quản lý nhà đất để nộp và làm thủ tục sang tên sổ đỏ cho những người mới. Chuẩn bị đầy đủ hồ sơ, bắt đầu áp dụng công chứng hợp đồng chuyển nhượng nhà đất. Anh chị có thể xem tham khảo quy trình công chứng qua mình minh họa sau:

Tùy theo điều kiện được thỏa thuận từ trước mà nộp thuế do bên nào chịu hoặc thuế bên ai người nấy chịu. Đối với người mua là thuế trước bạ, người bán là thuế thu nhập cá nhân.Thuế trước bạ 0,5% giá trị tài sản; 2% giá trị tài sản cho thuế thu nhập cá nhân, lệ phí địa chính và lệ phí thẩm định hồ sơ. Sau khi hoàn tất thủ tục, người mua mang toàn bộ hồ sơ lên phòng địa chính nơi quản lý nhà đất giao dịch để nộp và làm thủ tục sang tên người sở hữu nhà đất.

Bảng lệ phí mang tính chất tham khảo có thể thay vì đổi theo quy định của từng địa phương nhưng không quá lớn

Thời hạn nộp hồ sơ khai thuế, lệ phí:

✔️ Trường hợp 1: hợp đồng chuyển nhượng (HĐCN) không thỏa thuận bên mua là người nộp thuế thì thời hạn nộp chậm nhất là 10 ngày kể từ ngày hợp đồng có hiệu lực

✔️ Trường hợp 2: ghi nhận trong HĐCN bên mua là người nộp thuế thì hạn nộp hồ sơ thuế, lệ phí chậm nhất là thời điểm làm thủ tục đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng

✔️ Trường hợp 3: Nộp hồ sơ khai lệ phí trước bạ cùng thời điểm làm thủ tục đăng ký sang tên Sổ đỏ

▶️ Bước 4: Hoàn tất thủ tục, nhận giấy chứng nhận quyền sở hữu

Sau khi hoàn tất các thủ tục mua bán nhà đất và nộp thuế thì quý khách hàng sẽ có được nhiệm vụ cằm toàn bộ giấy tờ này đến UBND nơi mua bán nhà đất

Nếu xét thấy hồ sơ của quý khách hàng đủ điều kiện pháp lý, bên bộ phận nghiệp vụ sẽ chính thức sang tên sổ hồng theo đúng trình tự, mẫu pháp luật quy định.

Bước kế tiếp khi anh chị đã nhận được giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, anh chị sẽ nộp toàn bộ số tiền còn lại theo đúng thời hạn đã thỏa thuận trong hợp đồng đặt cọc.

Như thế, công việc áp dụng thủ tục mua bán nhà đất có sổ đỏ đã hoàn thành.

Tóm lại, quy trình mua bán nhà đất có sổ hồng, sổ đỏ được biểu hiện qua biểu đồ sau:

– Thủ tục sang tên sổ đỏ mất bao lâu?

✔️ Không quá 10 ngày: đối với hồ sơ hợp lệ

✔️ Không quá 20 ngày: đối với các tỉnh miền núi, vùng sâu, vùng xa, hải đạo,vùng kinh tế khó khăn,…

Lưu ý:

Thời gian trên không tính thời gian nghỉ lễ; thời gian tiếp nhận hồ sơ, thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính. Đặc biệt không tính thời gian đất sử dụng bị vi phạm pháp luật

2. Những điểm lưu ý khi thực hiện mua bán nhà đất

Trước khi làm gì cũng vậy, anh chị cũng cần phải tham khảo một biện pháp kỹ lượng trước khi ra quyết định. Đặc biệt khi mua bán nhà đất cần lưu ý:

✔️ Đi đến tận công trình để kiểm tra, so sánh thửa đất, căn nhà có khớp với các thông tin ghi trên sổ đỏ, sồ hồng

✔️ Xem kỹ sơ đồ bản vẽ, thửa đất trên thực tại có nằm trong khu quy hoạch

✔️ Căn nhà, thửa đất mà anh chị định mua có đang tranh chấp hay không

✔️ Cần hỏi thăm bà con, hàng xóm xung quanh khu vực đó về thửa đất, nhà sắp mua để xác định chuẩn xác thông tin hơn

Trường hợp: Thủ tục mua bán nhà đất chưa tồn tại có sổ đỏ, sổ hồng

1. Đối với trường hợp mua dự án hình thành trong tương lai

Các dự án hình thành trong tương lai thường sẽ có được sổ đỏ, sổ hồng Sau thời điểm bàn giao. Nếu muốn thực hiện thủ tục mua bán nhà đất thì người mua phải hoàn tất việc ký hợp đồng mua bán với chủ đầu tư thì mới được áp dụng mua bán chuyển nhượng, thủ tục như sau:

▶️ Bước 1. Đặt cọc mua nhà hình thành trong tương lai

Nhà ở hình thành trong tương lai muốn mua bán chuyển nhượng cần hoàn tất ký kết hợp đồng mua bán nhà đất với chủ đầu tư. Tùy vào từng dự án mà có quy trình khác nhau, tuy vậy cũng sẽ bao gồm những thủ tục cư bản sau:

– Thông tin pháp lý người bán, người mua
– Thông tin miêu tả về nhà ở hình thành trong tương lai (Ghi thông số nhà ở theo HĐMB ký với chủ đầu tư, số Hợp đồng mua bán…)
– Bản gốc các lần đóng tiền theo lộ trình của HĐMB nhà ở
– Tổng số tiền hai bên thỏa thuận chuyển nhượng
– Số tiền đặt cọc
– Các đợt thanh toán tiền tiếp theo, hình thức thanh toán
– Thời điểm hai bên ký hợp đồng mua bán nhà hình thành trong tương lai tại văn phòng công chứng

▶️ Bước 2. Làm việc với chủ đầu tư

– Người bán sẽ được thông báo số tiền đã đóng, hóa đơn giá trị gia tăng, phiếu đề nghị chuyển nhượng, …

– Sau 5-7 ngày làm việc tuỳ thuộc vào chủ đầu tư, thời hạn có thể nhanh hơn. Chủ đầu tư sẽ cung cấp cho bên bán các giấy tờ sau: Phiếu đề nghị chuyển nhượng đã đóng dấu, Phiếu xác nhận chưa ra sổ đã đóng dấu, toàn bộ hóa đơn Kế toán, xác nhận thanh toán công nợ.

Lưu ý: ở bước này người bán có thể ủy quyền cho nhân viên môi giới để làm còn nếu không có thời gian.

▶️ Bước 3: Chờ ký hợp đồng mua bán với chủ đầu tư

Sau khi ký hợp đồng cọc thì quý khách hàng sẽ ký hợp đồng mua bán với chủ đầu tư theo lộ trình dự án. Nếu áp dụng mua bán lại thì người bán và người mua sẽ ra phòng công chứng để thực hiện giao dịch của mình. Những loại giấy tờ cần chuẩn bị:

Bên chuyển nhượng (Bên Bán)
– Bản gốc CMT + 04 bản photo công chứng (của vợ và chồng hoặc những người đồng sở hữu khác)
– Bản gốc Hộ Khẩu Thường trú (của vợ và chồng hoặc những người đồng sở hữu khác)
– Bản gốc giấy đăng ký kết hôn (nếu bên sở hữu là vợ và chồng)
– Bản gốc hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai
– Bản gốc hóa đơn các lần đóng tiền mua nhà ở theo lộ trình của HĐMB

Bên nhận chuyển nhượng (Bên mua)

– Chuẩn bị bản gốc CMND, bản gốc Hộ khẩu thường trú

Sau khi hoàn tất chuyển nhượng 2 bên thực hiện nghĩa vụ đóng thuế theo thỏa thuận trong hợp đồng đặt cọc. Thuế trước bạ 0,5% giá trị tài sản; 2% giá trị tài sản cho thuế thu nhập cá nhân, lệ phí địa chính và lệ phí thẩm định hồ sơ.

▶️ Bước 4. Nộp giấy tờ công chứng cho chủ đầu tư và chờ nhận hồ sơ

2. Đối với trường hợp mua nhà đất lẻ
Trường hợp mua bán đất chưa tồn tại sổ đỏ và sổ hồng bao gồm:

➡️ Người sử dụng đất không đủ điều kiện làm sổ đỏ

➡️ Người sử dụng đất có đủ toàn bộ điều kiện nhưng chưa được cấp sổ đỏ hoặc chưa làm sổ đỏ

Thủ tục mua bán nhà đất chưa tồn tại sổ đỏ ẩn chứa nhiều rủi ro do tài sản này không được phép cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng, sở hữu sẽ rất khó khăn trong công việc xác minh nguồn gốc tài sản. Nhà đất chưa tồn tại sổ đỏ có thể đang thuộc diện quy hoạch, có tranh chấp hay bị tịch thu, .. Khi sở hữu tài sản này có bất cứ gây ra nào người mua sẽ là người chịu thiệt thòi hơn cả.

>>> Vì vậy không khuyến khích anh chị áp dụng mua bán nhà đất khi chưa tồn tại giấy chứng nhận quyền sửa dụng nhà đất.

Trường hợp: Xử phạt khi không sang tên sổ đỏ – Quy định mới năm 2020

* Thời hạn đăng ký biến động:

Theo khoản 6 Điều 95 Luật Đất đai 2013, trong thời hạn không quá 30 ngày, kể từ ngày hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho có hiệu lực thì phải đăng ký biến động.

Riêng đối với trường hợp thừa kế quyền sử dụng đất thì thời hạn đăng ký biến động được tính từ ngày phân chia xong quyền sử dụng đất là di sản thừa kế.

Như vậy, nếu quá 30 ngày kể từ ngày hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất có hiệu lực hoặc từ ngày phân chia xong quyền sử dụng đất là di sản thừa kế đối với trường hợp thừa kế mà không đăng ký biến động (không sang tên Sổ đỏ) thì bị xử phạt vi phạm hành chính.

Theo khoản 2 Điều 17 Nghị định 91/2019/NĐ-CP về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai, trường hợp chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất mà không thực hiện đăng ký biến động thì bị xử phạt vi phạm hành chính như sau:

– Tại khu vực nông thôn:

+ Phạt tiền từ 01 – 03 triệu đồng nếu trong khoảng time 24 tháng kể từ ngày quá thời hạn mà không thực hiện đăng ký động.

+ Phạt tiền từ 02 – 05 triệu đồng nếu quá thời hạn 24 tháng kể từ ngày quá thời hạn mà không thực hiện đăng ký biến động.
– Tại khu vực đô thị:

+ Mức xử phạt bằng 02 lần mức xử phạt đối với từng trường hợp tương ứng tại khu vực nông thôn (cao nhất là 10 triệu đồng/lần vi phạm).

Lưu ý:

– Khu vực đô thị gồm nội thành, ngoại thành của thành phố; nội thị, ngoại thị của thị xã; thị trấn.

– Khu vực nông thôn là khu vực còn lại.

– Mức xử phạt trên áp dụng đối với hộ gia đình, cá nhân.

– Mức xử phạt theo Nghị định 91/2019/NĐ-CP áp dụng từ ngày 05/01/2020.

Ngoài mức phạt tiền trên, thì người có hành vi vi phạm còn bị áp dụng cách thức khắc phục hậu quả là buộc phải thực hiện thủ tục đăng ký đất đai theo quy định.

Trên đây quy trình và thủ tục mua bán nhà có sổ đỏ sổ hồng cũng như quy trình mua bán chuyển nhượng nhà chưa tồn tại số. Sang tên sổ đỏ là bắt buộc và có các mức xử phạt nhất định. Vì vậy, anh chị cần theo dõi cập nhật liên tiếp quy định về thủ tục sang tên sổ đỏ để tránh mất tiền.

Xem thêm: Các điều kiện sở hữu nhà ở tại Việt Nam nên xem 2020